Aku teringat several points on property dealings hari ni…
9 bulan di firm lama (eh, pengumuman yer.. aku dah selamat memberhentikan diri sendiri bermula semalam)
campur 9 bulan chambering, campur lagi 5 bulan attachment sbb repeat Bar exam tak lepas2..
banyak gak la info-info menarik pasal property dealings yang bagi aku berguna untuk public tahu…
So, from now on aku akan share serba sedikit dengan pembaca sekalian tips-tips property dealings/
jual beli hartanah.
TIPS Jual Beli Hartanah 1 – KOS BELI RUMAH = Harga Rumah+Yuran Peguam+Cukai Pelbagai
OK, secara ringkas dan padat, anda perlu memiliki expectation di atas bila-bila sahaja anda tergerak hati
nak beli rumah. Ingat! Disamping harga rumah, anda perlu ambil kira kos-kos yang datang dengan urusan
jual beli tanah itu.
1. Harga Rumah
- Untuk rumah dibeli terus dari pemaju / rumah projek, pada kebiasaan anda harus keluarkan 10%
daripada harga rumah itu daripada poket anda sendiri untuk dibayar terus kepada pemaju. Kalau
rumah anda RM100,000-00, so, pastikan simpanan anda melebihi RM10,000-00 untuk dibayar kepada pemaju.
- cara dapatkan 10%; 1. Korek duit KWSP selepas Perjanjian Jual-Beli anda ditandatngani dan disetem, 2. Korek
duit pelaburan bertahun-tahun anda, 3. Korek peti harta karun anda sendiri kat rumah. It is not advisable
untuk anda membuat pinjaman peribadi / personal loan untuk cover this sum… Meminjam duit untuk meminjam
lagi is A BIG NO-NO dalam pengurusan kewangan berhemah.
- sesetengah pemaju sengaja menambah 10% harga pasaran* kepada harga rumah tersebut. Malah menguar2kan bahawa pembeli akan diberi 10% diskaun. Contoh, harga pasaran RM180,000-00, tetapi harga
tawaran ialah RM198,000-00. Bila pemaju menghalalkan RM18,000-00, pemaju tak rugi apa-apa kerana
pemaju akan tetap dapat harga market value daripada Bank yang menawarkan pinjaman perumahan kepada pembeli.
Pembeli untung berganda di sini sebab satu sen pun tak perlu dikeluarkan untuk membayar 10% harga beli!!!
Oh mungkin beberapa ratus sahaja sebagai Booking fees.
- untuk rumah yang dibeli terus dari pemilik rumah selain pemaju/ subsequent sale atau lawyer-lawyer panggil sub-sale, anda harus sediakan cheque/cash 10% harga rumah semasa menandatangani perjanjian jual beli itu. Jadi,
pastikan anda benar-benar ada duit untuk beli rumah dengan cara begini.
2. Yuran Guaman
- beli saja rumah, INGAT! Yuran guaman anda akan keluarkan untuk dua urusan; 1. Urusan pendokumentasian (susahnyer) Perjanjian jual beli (SPA), dan 2. Urusan pendokumentasian Perjanjian Pinjaman Perumahan (FA).
- Itu secara general, melainkan pemaju sendiri yang akan membayar kos tersebut, atau anda layak untuk Zero Moving Fees dalam Perjanjian Pinjaman Perumahan, whereby Bank sendiri akan menanggung kos tersebut. Dalam kes ini, anda tidak mengeluarkan satu sen pun untuk Yuran Guaman!
- Cara kira Yuran Guaman; untuk SPA, kadar yuran / scale fees dikira dari harga beli, dan dalam FA, scale fees dikira dari jumlah pinjaman anda dengan Bank.
RM150,000-00 pertama – 1% i.e. RM150,00-00
RM150,001-00 hingga RM850,00 – o.7% i.e. RM5,950-00
RM850,001-00 hingga berape juta tah tak ingat – o.6% RM++
Contoh, katakanlah harga rumah anda RM950,000-00
Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM7,100-00, tambah 5% service tax
= jadilah RM7,455-00
Anda ambil pula pinjaman RM855,000-00 (90% dari harga rumah)
Jadi yuran guaman yang akan dikenakan ialah RM6,435-00, tambah 5% service tax
= jadilah RM6,756-75
Jadi, jumlah fee guaman yang anda kena bayar untuk kedua2 urusan SPA dan FA ialah
RM14,211-75 (kalau firm yang handle this two cases firm yang sama.. maka kaya rayalah firm tersebut…)
3- Cukai pelbagai (Disbursements)
Cukai setem dokumen / setem hasil (empat salinan setiap satu dokumen) = RM10-00 sahaja setiap satu hehehe
ini adalah cukai standard mana-mana urusan jual beli hartanah…
Cukai yang banyak orang tak ambil tahu ialah
1. Cukai Setem untuk Pindahmilik, dan dua
2. Cukai jumlah pinjaman
Untuk cukai jumlah pinjaman, senang sahaja, RM5-00 akan dikenakan untuk setiap RM1,000-00 pinjaman bank.
So, kalau jumlah pinjaman RM850,000-00, cukai dikenakan ialah RM4,275-00
Jumlah ini akan disetemkan keatas dokumen Perjanjian Pinjaman original. Warna merah yer…
Cukai setem untuk Pindahmilik dikenakan dalam kes jual beli tanah daripada Pemaju apabila rumah yang anda beli itu sudah ada Geran! Dalam banyak2 kes, rumah projek belum ada Geran tanah, namun geran akan dikeluarkan dalam lebih kurang 3-5 tahun selepas sign SPA, untuk rumah strata (kondo, apartment, flat) lebih lama koman2 10 tahun lepas tu baru keluar. Semua bergantung kepada kecekapan pihak2 berwajib.
Tapi, untuk kes sub-sale, ade Geran ke takde, kene bayar jugak cukai pindahmilik tu.
Cara kira, hmmm.. xigt la, cam first RM100,000 – 1%
next RM100,001-00 hingga 500,000 – 2% .. nanti aku check balik, cari stamp duty act tadi xjumpe plak
Banyak lawyer gagal menerangkan cukai pindahmilik semasa Pembeli sign SPA dalam kes-kes projek,
yes, memang masa tu geran tak ada lagi dan cukai ini tak akan dibayar sehinggalah geran keluar,
tetapi dengan menerangkan kepada pembeli awal2, taklah mereka terkejut apabila 2-3 tahun
lagi lawyer hantar surat suruh sign borang Pindahmilik dan bayar cukai untuk Pindahmilik.
Aku dah terkena! Property RM600,000++, cukai dikenakan RM10,000++,
mau tak terkejut pembeli!! Last2 aku yang kene marah sebab tak bagitau awal2..
(padahal mase diorang sign SPA dulu aku belajar pun tak abis lagi!)
Kesimpulannya, untuk property RM950,000-00, anda kena sediakan sekurang-kurangnya jumlah berikut:-
- RM95,000-00 (10% daripada harga rumah)
- RM7,455-00 (yuran guaman untuk SPA + 5% sevice tax)
- RM6,756-75 (yuran guaman untuk FA + 5% service tax)
- RM4,275-00 (cukai setem untuk jumlah pinjaman)
- RM20,000++ kot (cukai setem untuk pindah milik)
menjadikan jumlahnyer = RM133,486.75++ (sbb cukai pindahmilik aku tak kompem)
Ok2, jangan gelabah, sebab selalu jugak kes-kes beli rumah [dari pemaju sahaja ok] pakej die macam ni:-
- 10% dari harga beli diskaun
- yuran guaman untuk SPA pemaju tanggung [dengan syarat kita tak amik lawyer lain selain yang developer syorkan la]
- yuran guaman untuk FA Bank tanggung [kalu anda layak untuk Zero Moving Fees/Zero Cost], dan ada jugak yang developer tanggung
- cukai jumlah pinjaman pun Bank tanggung dalam kes Zero Moving Fees/Zero Cost
- cukai pindahmilik belum perlu bayar lagi sebab kebanyakan rumah projek belum ada Geran lagi
So, kalu anda terjumpa projek-projek perumahan atau layak untuk pakej2 diatas, kos yang akan anda keluarkan
ialah RM0-00! Oh, lupa lagi, mungkin koman2 RM500-00 untuk Booking Fees SAHAJA!
Sekiranya anda muda (Bank suka peminjam-peminjam muda, sbb insyaAllah panjang umur lagi nak bayar loan), berkerjaya tetap (Bank nak koman-koman 6 bulan slip gaji & EPF statement, kalu anda professional lagi lah Bank suka – erm, ahli sukan professional, penari/pemuzik professional atau pendandan rambut professional bukan lah PROFESSIONAL dalam erti kata ini yerr..), jenguk2lah projek-projek perumahan atau sales gallery berhampiran anda, rebutlah peluang kalau ada pakej2 tadi, tanyer agent samaada pakej2 tadi available, sebab sekarang adalah masa yang menarik untuk membuat pelaburan hartanah! Ya, masa ekonomi gawat di mana kerajaan dah turunkan BLR!
Ingatkan nak tulis pendek ringkas padat, berjela-jela plak!
*EON Cap Islamic menawarkan pembiayaan mengikut harga pasaran, bukan harga jualan. Means, kalau pembeli nak margin of financing 90%, dan kalau EON Bank discover harga pasarn die lebih rendah dari harga jualan, bank tetap bagi 90%, tetapi dari harga pasaran, so, disamping 10% harga jualan, pembeli akan terpaksa keluarkan lagi duit untuk cover jumlah yang Bank tak tanggung tadi.
< dah 2 bulan tak kerja! ; sedang melatih budak sekolah berzapin untuk Hari Anugerah pada Nov. 2009 ;
< looking forward to attend FESTARI MAKUM 2009 di UKM
< berat kembali 90 kilo selepas seminggu berAidilfitri di rumah ;
< jogging dan swimming oiiii!!!!
7 comments
Comments feed for this article
Mac 4, 2009 pada 5:55 am
syed aljufrey
wah dah selamat berhenti kerja dengan penuh bergaya nampak? Buka firm sendiri ke skg?
jadik consultant aku je la, senang aku nak refer bab2 hartanah nih heheh
Mac 4, 2009 pada 6:17 am
AhmadWM
Dah brenti? Dengan cara baik ke? Skarang buat apa?
Mac 4, 2009 pada 7:41 am
alangtengahbirukundang
syed: jadi konsultan ko nak bayar baper?? Ok la awal2 nih aku bagi diskaun la hahahah (sebenarnyer riso keje baru tak dapat lagi)
j: Berenti dgn cara agak baik dan sedikit kurang ajar… hehehe, still looking for jobs now..
Jun 24, 2009 pada 12:57 am
azri
kalau duit lawyer fees tu pembeli byr kemudian boleh tk?i mean lps withdraw duit epf?
Jun 24, 2009 pada 5:58 am
alangtengahbirukundang
azri : loyer snp ke loan?
if loyer loan, kalu lepas keluar duit epf.. means original snp kat u lagi, by right keje2 advise bank pun tak complete lagi sbb origianl snp kene kasik kat loyer loan, die akan pass kat Bank semasa advise utk release duit…
so, shud be ok la byr lepas keluar epf, keje pun xbyk lagi… ikut firm jugak la berkira ke tidak… tapi kalu dh nak advise bank tu pun u tak bayar2 jugak fees, loyer xdenyer nak proceed… dibiar je fail u berabuk sampai fees bayar.. heheh
kalu loyer snp… tgk gak sub sale ke or developer…
kalu rumah2 projek developer skang selalunyer snp free, kalu subsale kene la bayar sebelum snp stamp…
Oktober 13, 2009 pada 9:46 am
muiz
salam.
saya bercadang nak beli rumah berharga 200 ribu.
boleh abang tolong kira anggaran yuran guaman terpaksa kena bayar secara keseluruhanya…tolong yer
Oktober 14, 2009 pada 3:59 am
alangtengahbirukundang
en. muiz, klik link ini untuk Yuran Guaman Perjanjian Jual Beli dan juga Duti Stem untuk Pindah Milik (sekiranya anda beli rumah milik org lain, bukan terus dari pemaju projek perumahan) :-
http://www.elawyer.com.my/legal_calculator_info.php
Sekiranya anda membeli dari pemaju, rujuk kembali Pemaju sekiranya mereka menawarkan pembayaran yuran guaman ini.
Kalau untuk Yuran Guaman bagi Perjanjian Pinjaman/Pembiayaan Perumahan pun sama, gunakan jumlah keseluruhan pinjaman/pembiayaan perumahan untuk membuat pengiraan.
Untuk duti setem pinjaman/pembiayaan perumahan; pengiraannya adalah standard iaitu RM5 untuk setiap RM1000 daripada jumpah pinjaman. Sekiranya jumlah pinjaman ialah RM186,500 maka hendaklah bundarkan kepada ribu yang seterusnya iaitu 187,000 jadi setem dutinya ialah RM187 x RM5 = RM935.
Namun sekiranya En. Naim memilih menerima pembiayaan dengan kemudahan Zero Cost/ Free Moving Cost/ Free Legal Fees, maka pihak Banklah yang akan menguruskan pembayaran yuran guaman bagi pinjaman/pembiayaan ini.
Harus diingat, kedua-dua transaksi (Pembelian dan Pinjaman) akan dibilkan secara berasingan oleh Peguam walaupun mungkin kedua-duanya diuruskan peguam yang sama. Maka bayaran “Disbursement” juga adalah berasingan. Bayaran Disbursement standard adalah seperti Kos Setem Dokumen-dokumen di LHDN, Kos pendaftaran dan carian di Pejabat Tanah (berbeza mengikut Negeri), Kos pemfailan Surat Kuasa Wakil di Mahkamah Tinggi, Kos Carian Kebangkapan di Jabatan Insolvensi dan lain-lain. En. Naim tidak boleh mengelak daripada membayar Disbursement standard ini.
Disbursement subjektif pula berbeza-beza mengikut firma; seperti kos Transport, Photostat, Miscellaneous dan lain-lain. Ada yang membilkannya berasingan, ada juga yang membilkannya secara round-up figure untuk kesemuanya. Biasanya klien meminta diskaun untuk jumlah ini.
Apapun, ia adalah tidak beretika untuk mana-mana firma guaman mengenakan diskaun untuk Yuran Guaman, dan jika didapati bersalah oleh Lembaga Disiplin Majlis Peguam, boleh dikenakan penggantungan sijil amalan guaman serta-merta.